Основания возникновения вещных прав на недвижимое имущество

В целях обеспечения единообразного применения судами общей юрисдикции, арбитражными судами (далее — судами) законодательства о возникновении, прекращении и защите права собственности и других вещных прав Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановляют дать следующие разъяснения.

Общие положения

1. В соответствии со статьей 212 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.

Поскольку в силу статьи 55 Конституции Российской Федерации и пункта 2 статьи 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, иные нормативные акты, ограничивающие права собственника, применению не подлежат.

2. Споры, связанные с защитой права собственности и других вещных прав, рассматриваются судами в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее — ГПК РФ), Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее — АПК РФ), а также иными федеральными законами.

В силу части 1 статьи 30 ГПК РФ и части 1 статьи 38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность).

К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

3. Если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.

В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

4. По смыслу частей 2, 3 статьи 61 ГПК РФ или частей 2, 3 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

Споры, связанные с защитой права хозяйственного ведения и права оперативного управления государственных (муниципальных) предприятий и учреждений

5. В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию.

В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Поскольку в федеральном законе, в частности статье 295 ГК РФ, определяющей права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не предусмотрено иное, собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия.

Это наиболее распространенное основание возникновения права частной собственности на недвижимое имущество. Вы можете его купить (в том числе выкупить арендованное), приобрести у собственника по договору мены или иной сделке об отчуждении (пп. 1 п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 218 ГК РФ). Примером иной сделки может быть договор долевого участия в строительстве (ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

Разновидностью сделки является внесение имущества в качестве вклада в уставный капитал. Поэтому, если учредитель внес в уставный капитал вашей организации недвижимое имущество, к ней перейдет и право собственности на это имущество (п. 3 ст. 213 ГК РФ).

Акты госорганов и органов местного самоуправления могут быть предусмотрены законом в качестве основания права собственности (пп. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ). Это основание, как правило, связано с бесплатной передачей государственного или муниципального имущества в частную собственность.

В большей степени это относится к передаче публичных земельных участков в частную собственность бесплатно. Бесплатная передача в собственность иного имущества в настоящее время маловероятна. Это возможно в исключительных случаях, например передача культовых зданий и сооружений религиозным организациям (п. 3 ст. 21 Закона о свободе совести).

В силу приобретательной давности вы можете получить в собственность имущество, принадлежащее другому лицу, или бесхозяйное имущество (ст. 234 ГК РФ).

Это возможно, если вы добросовестно, открыто и непрерывно владеете им как своим собственным в течение 15 лет.

Если вы построили объект недвижимости, то можете приобрести на него право собственности. Для этого важно, чтобы (п. 1 ст. 218 ГК РФ):

• недвижимость была создана для себя;
• при ее создании не было нарушено законодательство.

При этом объект может быть построен и с привлечением третьих лиц (подрядчиков). По договору подряда вещь изготавливается для заказчика и за его счет, поэтому и право собственности возникает у заказчика (ст. ст. 218, 702, 703 ГК РФ).

Новый объект недвижимости может возникнуть и в результате произведенной вами реконструкции объекта, если при этом изменяются его индивидуализирующие характеристики, например высота, площадь, этажность.

Исходя из целей настоящей работы в качестве одного из предметов анализа необходимо принять сам объект вещных прав — недвижимое имущество, в том числе его правовую природу. В противном случае все рассуждения о вещных правах (их возникновении) логически «повиснут в воздухе».

Категория «недвижимость (недвижимое имущество)» известна ещё со времён римского права. Изначально следы деления вещей на движимые и недвижимые прослеживались в институтах приобретения по давности и защиты владения. Вообще римское право со времён Законов XII таблиц разделяло имущество на familia (к которому применялись более строгие правила распоряжения) и pecunia (здесь использовались правила о более лёгком обороте). До конца классической эпохи деление вещей на движимые и недвижимые поглощалось делением на res mancipi и res пес mancipi. После его отмены в послеклассическую эпоху значение деления вещей на движимые и недвижимые весьма возросло1. Оно стало более формализованым, оборот недвижимости начал подчиняться принципу публичности сделок и получил достаточно детальную и жёсткую регламентацию2. Такой ход исторического развития римского права позволил современному цивилисту — исследователю вопросов, связанных с правовой категорией «недвижимое имущество», С. А. Степанову отметить «в порядке научного предположения» следующее: «Более свободное в обороте pecunia и затруднённое в переходе права собственности и наследовании familia позволяют историкам сделать вывод, что familia и pecunia трансформируются в res mancipi и res пес mancipi, которые в свою очередь могли тождественным образом привести и к современному понятию недвижимости».

Законодательство средневековья на всём протяжении своего существования знаменуется отсутствием единой системы вещных прав. В это время имеется две совершенно отличные категории объектов: движимые и недвижимые вещи. Право на недвижимость носит публичный характер, отчуждение недвижимости ставится в зависимость от воли единого собственника (сюзерена) и обставлено различными довольно сложными публичными формальностями.

Стремление экономики к освобождению от феодальных ограничений, развитие экономического оборота, приведшее к ослаблению феодальных связей, влияние римского права в период рецепции, обусловливают сближение подходов к правовому регулированию отношений по поводу движимых и недвижимых вещей. Однако после некоторого периода тяготения к такому сближению наметилась тенденция к дифференциации их правового регулирования, вызванная спецификой недвижимости, её особым значением и потребностями оборота. При этом были востребованы некоторые правила, применявшиеся до рецепции римского права.

В эпоху европейских буржуазных революций претерпело изменение законодательство большинства европейских стран, являвшееся до этого исключительно феодальным и практически публичным. Французский гражданский кодекс, вобрав в себя богатое наследие римского права, стал одним из первых нормативных актов, который ввёл критерий деления вещей на движимые и недвижимые, поставив это деление в зависимость от прочной связи с землёй. Германское гражданское уложение, также находясь под влиянием римского права, весьма схоже с Кодексом Наполеона в вопросе определения недвижимости. А в силу того, что эти два классических и фундаментальных нормативных акта явились основой для кодексов (или аналогичных по значению нормативных актов) большинства стран Европы, Азии, Америки и Африки, деление вещей на движимые и недвижимые, а также его критерии были с теми или иными незначительными изменениями в эти кодексы перенесены. «Все имущества являются движимыми или недвижимыми. Базовая и лаконичная норма Французского гражданского кодекса уже два столетия служит отправной точкой всех последующих цивилистических исследований и законодательных воплощений, в том числе и в отечественном праве».

Юридическая категория недвижимости знакома почти всем существующим либо существовавшим правовым системам. Деление вещей на движимые и недвижимые «бесспорно занимает главное место по своему значению в граждан-ском обороте» . Современные зарубежные правовые системы также в большинстве своём оперируют категорией недвижимости3, в ряде случаев используя несколько иные критерии определения этого понятия, что делает его более широким.

Приобретение вещных прав на вновь изготовленную недвижимость — это, пожалуй, наиболее распространённый среди первоначальных способ приобретения прав. Огромная группа объектов недвижимого имущества (здания, строения и иные сооружения) возникают исключительно путём их строительства (создания).

Однозначно можно утверждать, что этот способ приобретения прав является первоначальным. Права возникают на новую вещь (недвижимость), создаваемую в процессе строительства. Они не зависят от прав предшественников в силу отсутствия таковых и возникают по воле самого создателя.

В римском праве создание вещи не выделялось как отдельный способ приобретения права собственности на недвижимость. Вопросы о строительстве в основном затрагивались при исследовании таких первоначальных способов приобретения права собственности, как прибавление (accessio), в частности inae-dificatio — постройка на чужой земле, и спецификация (specificatio)1.

В дореволюционном русском праве существовал способ приобретения права собственности, называемый приращение. Разновидностью приращения, касающейся недвижимости, являлось застроение2. При этом действовало правило, согласно которому собственником построенной недвижимости становился собственник земли как главной вещи (Свод законов Российской Империи. Т. X, ч. 1, ст. 386 ). Сравнительная стоимость участка земли и строения при этом не имела никакого значения. Вопрос о возмещении стоимости материалов решался исходя из добросовестности владения земельным участком (Свод законов Российской Империи. Т. X, ч. 1, ст. 611, 622, 6234). Построенные на чужой земле здания считались приращениями для собственника земли, имевшего лишь обязанность по вознаграждению застройщика.

Советский период ознаменовался государственной собственностью на землю, что привело к необходимости конструирования права на землю у граждан, позволяющего осуществлять строительство. Концепция принадлежности строений на праве собственности собственнику земли не могла применяться в таких условиях и потеряла своё значение5. По известным причинам строительство зданий, впрочем, как и любых других недвижимых вещей, находилось под жёстким контролем собственника земли — государства. Земля под строительство отводилась компетентными органами первоначально на праве застройки, а впо- следствии — в бессрочное пользование лицам, осуществлявшим строительство недвижимости.

Ни ГК 1922 г., ни ПС 1964 г. не называли среди способов приобретения права собственности приобретение права на вновь изготовленную вещь, и, как следствие, в них не было норм, касающихся строительства (создания) недвижимых вещей. Однако это не означало отсутствия данного способа приобретения права на практике. Процесс создания (строительства) недвижимости регулировался нормами подзаконных актов1. Здания, построенные гражданами на земле, предоставленной на праве застройки, поступали в их личную собственность. Аналогичное правило применялось и к кооперативным и общественным организациям.

Современное гражданское законодательство напрямую включило изготовление вещи в способы приобретения права собственности (п. 1 ст. 218 ГК). Собственником вещи становится то лицо, которое её изготовило, а недвижимость построило. При этом речь идёт о создании (строительстве) для себя, т. е. когда создатель вещи (недвижимости), строит её самостоятельно, так называемым хозяйственным способом, либо выступая заказчиком (при подрядном способе строительства). Когда же строительство ведётся по договору для другого лица, последнее и становится собственником построенного согласно договору. Например, подрядчик, генеральный подрядчик, субподрядчик не становятся собственниками построенного объекта недвижимости, потому что строят не для себя, а для заказчика по договору подряда. В некоторых случаях и сам заказчик-застройщик не становится собственником, так как существует инвестор, вложивший в строительство средства, и в силу договора об инвестировании в строительство1 он и становится собственником построенной недвижимости.

При этом способе приобретения вещных прав на недвижимость важен момент, с которого вещь (недвижимость) считается созданной. По этому вопросу высказаны разные точки зрения2. Это обусловлено различными подходами к определению характера понятия «недвижимость», о которых подробно говорилось ранее в главе 1 настоящей работы. Если руководствоваться теорией о юридическом характере понятия недвижимости, то до государственной регистрации вновь возведённый объект не считается созданным (построенным). Если же исходить из фактического характера этого понятия, то следует обратное: недвижимость считается созданной с момента окончания деятельности по её созданию, т. е. с момента фактического окончания строительства.

Вещное право в гражданском законодательстве

Приобретение вещных прав на недвижимость по договору в современных условиях при существующей высокой интенсивности гражданского оборо-та, в который вовлечена и недвижимость, — наиболее распространённый способ приобретения прав1. Кроме того, этот способ является, пожалуй, и одним из древнейших в истории развития человечества.

Не вызывает никаких сомнений отнесение договора к производным способам приобретения прав. У вещи, переходящей по договору, всегда есть предыдущий правообладатель, права на неё переходят к приобретателю по воле предшественника.

В римском частном праве классического периода переход права собственности от одного лица к другому оформлялся такими способами, как mancipatio, in hire cessio, litis aestimatio и traditio. В праве Юстиниана из них сохранился только последний. Однако сами по себе эти способы не были самостоятельными, они опосредовали какой-либо договор, лежащий в их основе, оформляя волю сторон в требуемые законодательством того периода формальные акты

Российское дореволюционное право предусматривало общее правило, согласно которому недвижимость приобреталась только по крепостным актам, среди которых были купчая крепость, дарственная запись, рядная, отдельная запись, раздельный акт, мировая сделка об уступке права собственности на недвижимость. Таким образом, здесь, как и в римском праве, основанием всех этих крепостных актов являлся какой-либо договор: продажа, мена, дарение и др.3

Гражданский кодекс 1922 г. не регулировал договоры с недвижимостью, поскольку в то время было устранено само деление имуществ на движимые и недвижимые. Этот кодекс содержал только ст. 185, касающуюся купли-продажи строений и права застройки4. Этот договор под страхом недействительности должен был совершаться в нотариальной форме с последующей регистрацией в подлежащем коммунальном отделе.

Гражданский кодекс 1964 г. несколько расширил круг договоров, подлежащих регистрации: купля-продажа (ст. 239), мена (ст. 255), дарение (ст. 257) жилого дома (части дома), определив регистрирующим органом Советы народных депутатов трудящихся.

Сегодня, после полного восстановления категории «недвижимое имущество», ПС РФ подробно регламентирует договоры с недвижимостью, а в действующем законодательстве нашёл своё место институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Участники современного гражданского оборота недвижимого имущества активно используют различные типизированные (купля-продажа, рента, доверительное управление и др.) и нетипизированные (долевое участие, инвестирование и др.) договоры1.

С точки зрения теории юридических фактов процесс приобретения права на недвижимое имущество на основании договоров выглядит по-разному в зависимости от того, подлежит ли сам договор как сделка государственной регистрации или такой регистрации подлежит только переход права от одной стороны договора к другой. При конструировании состава необходимо также учитывать требования об обязательном нотариальном удостоверении некоторых догово-ров . Это удостоверение тоже вносит коррективы в процесс приобретения прав и, как следствие, в фактический состав. Договор не подлежит государственной регистрации

Первым юридическим фактом в этом составе является сделка — подписание сторонами договора, а так как договор не подлежит регистрации (например, купля-продажа нежилого объекта недвижимости), он считается заключённым с момента подписания его сторонами. Этот вывод основывается на систематическом толковании норм ст. 432, 433 и 550 ГК. С момента подписания договора стороны становятся связанными обязательственными отношениями. Например, договор купли-продажи недвижимости, будучи одним из юридических фактов фактического состава, порождающего право собственности покупателя недвижимости, является основанием возникновения обязательств сторон. Так, приобретатель недвижимости имеет право требовать от своего контрагента исполнения обязанности по передаче, а при отказе контрагента и уклонении его от регистрации может, используя нормы ст. 165 ПС, защитить себя в судебном порядке, через решение суда о государственной регистрации права.

Второй юридический факт состава — административный акт — государственная регистрация права приобретателя недвижимости по договору. Стороны обращаются в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлениями о регистрации (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации) с приложением необходимых для регистрации документов. Орган по регистрации проводит её, и с этого момента у приобретателя недвижимости по сделке возникает право собственности на неё, что в полной мере соответствует требованиям п. 2 ст. 8 ПС.

Право пожизненного (наследуемого) владения (ППНВ) – это право на владение земельными участками, практика распространения которого имела место в советские времена. Сегодня земля по ППНВ больше не передается, но лица, которые получили ее по этому основанию, свои правомочия по отношению к ней сохраняют и могут оформить на нее право собственности.

Для пожизненного владения характерны следующие признаки:

• такое право могло возникнуть и действовать лишь в отношении земли, находящейся в государственной или городской (муниципальной) собственности;
• пожизненно владеть участком могут лишь физлица-граждане РФ;
• пожизненные владельцы могут пользоваться землей, в том числе осуществлять на ней капитальное строительство, производить иное движимое и недвижимое имущество или иным образом пользоваться наделом;
• сведения о таком владении вносятся в ЕГРН, однако те, кто получил такое право на землю до введения обязательной регистрации недвижимости регистрировать его не должны;
• распоряжение землей для владельцев ограничено. Исключением является лишь передача участка по наследству. Владелец не вправе продать его, передать под залог, подарить или совершить отчуждение другим образом.

Если соблюдены все градостроительные и иные законные требования, владелец может возводить на участке жилые строения, оформляя их в свою собственность. В случае их продажи, земля, согласно ст. 35 ЗК, переходит к новому собственнику на тех же основаниях, что и у продавца. Таким образом, ППНВ может быть передано вместе со строением – получать дополнительное разрешение для этого не нужно.

О том, как наделы передаются по наследству, читайте в материале «Наследование земельных участков».

Право постоянного (бессрочного) пользования (ППБП) землей – еще один пережиток советского прошлого, когда государственная или муниципальная земля передавалась гражданам без формирования права собственности. С распадом Союза ППБП больше не предоставляется гражданам, но те, кто успели его получить, сохраняют его и сегодня, причем на неограниченный срок.

В настоящее время, согласно ст. 39.9 ЗК, оформить землю в бессрочное пользование могут лишь:

• органы власти;
• государственные и муниципальные учреждения и предприятия;
• казенные предприятия;
• центры наследия бывших президентов РФ.

В любой момент граждане, получившие землю в бессрочное пользование, могут оформить их в собственность в порядке бесплатной приватизации. Участок будет принадлежать им бессрочно, до самой смерти либо прекращения правомочия.

Более того, закон наделяет владельцев рядом других прав:

• использование недр и водоемов, расположенных на участке;
• осуществление капитального или иного строительства, если это соответствует целевому назначению участка;
• ведение коммерческой деятельности;
• осушение, орошение участка и так далее.

Больше о порядке использования земли читайте в материале «Землепользование это».

При этом распорядительные права на участок законом ограничены. Так как ППБП не является правом собственности, землепользователь не может продать участок, передать его по наследству, подарить или иным образом осуществить отчуждение в пользу третьих лиц. По крайней мере, до момента его приватизации.

В случае продажи принадлежащего на праве собственности строения земля тоже перейдет в бессрочное пользование покупателя.

Обращаем внимание, что ППБП может и не быть зафиксировано в правоустанавливающих документах. Например, если земля закреплена за садовым товариществом, единственным доказательством правомочий является лишь выписка из решения муниципалитета о выделении земли СТ. Для приватизации следует:

1. Поставить участок на кадастровый учет.
2. Произвести межевание.
3. Изготовить кадастровый паспорт.

Сервитут, согласно ст. 274 ГК, – это ограниченное право собственника земли на использование соседних или других земельных наделов. Необходимость в его установлении часто обусловлена обеспечением проезда или прохода к участку, осуществлением строительства на нем, или иных форм эксплуатации, не противоречащих целевому назначению и не нарушающих прав третьих лиц.

Сервитут на участок возникает на основании договоренности с собственником участка и подлежит обязательной государственной регистрации.

По решению государственных или местных органов власти может быть установлен публичный сервитут. При этом он не ограничивает собственника в его вещных правомочиях, позволяя свободно распоряжаться, владеть и пользоваться участком.

Сервитут обладает следующими характеристиками:

• основанием для его возникновения является невозможность надлежащей эксплуатации надела без вмешательства в пользование другого участка, вызванная безысходностью ситуации;
• предполагает узкоцелевое использование участка, условия которого оговариваются соглашением, например, только проезд или обустройство инженерных коммуникаций;
• не может выступать самостоятельным предметом – его нельзя продать, внести в качестве залога или иным образом отчуждать;
• это придаточное вещное право, с момента прекращения собственности на землю он также прекращается;
• сам по себе не наделяет дополнительными правами на земельный участок.

Как правило, такое правомочие устанавливается до устранения причин, которыми он был обусловлен.

Сделки с землей могут осуществляться лишь лицами, которые обладают правом собственности либо распорядительное право передано им самим владельцем – любые другие вещные права на землю такой возможности не дают.

Даже краткая характеристика права собственности позволяет понять, что лишь оно является основой оборотоспособности земель как объекта имущества. Только собственник вправе распоряжаться землей посредством заключения сделок:

• купли-продажи,
• дарения,
• завещания,
• обмена,
• залога и так далее.

Подробности содержатся в статье «Общая характеристика сделок с земельными участками».

Вещными правами признают и ограниченные права на обращение с чужой собственностью. В частности право на постоянное бессрочное землепользование или право на безвозмездное временное использование земли, право на использование жилья членами семьи собственника, сервитут и т.п.

Лицам, которые могут обладать земельным правом, в РФ считаются все граждане. Причем правоспособным россиянин считается с рождения, а вот проводить какие-либо операции с недвижимым достоянием позволено с наступлением совершеннолетия.

Иностранцы и лица без гражданства, тоже могут быть субъектами вещного права на землю, но их возможности будут несколько ограничены. Юридические лица становятся обладателями оговоренного права после госрегистрации. Допустимые границы в управлении земельными участками у организаций будут обусловлены их целями и задачами, которые обозначены в учредительной документации.

Объекты земельного права РФ можно разделить на несколько типов:

1. Все земли страны – общий объект.
2. Земли с присвоенными им различными категориями (сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов и др.) – родовой объект.
3. Выделенный участок с обозначенными границами – конкретный объект.

Возможности и ответственность субъектов землевладения зависит от различных факторов.

В каждой отдельной ситуации будет много нюансов, влияющих на эксплуатацию участков. Если разделить такие частные случаи по группам, то полномочия могут находиться в зависимости от:

• позиции субъекта в правовой сфере;
• права на землю у субъекта (собственности, землепользования);
• формы землепользования (постоянное или временное, отчуждаемое или неотчуждаемое и т.п.);
• направленности использования земель (извлечение имущественной выгоды от эксплуатации надела земли).

Чтобы иметь вещное право на землю обязательно быть ее собственником. Такой подход создает необходимость дублирования оформления земельных прав: первичную и вторичную.

Для недвижимого имущества характерны следующие основные признаки:

1. наличие прочной связи с землей;
2. невозможность перемещения объекта без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта;
3. создание недвижимости в установленном законом порядке, с соблюдением градостроительных и иных норм и правил.

1. Наличие прочной связи с землей. Прочная конструктивная связь с земельным участком означает связь постройки строительными конструкциями с земельным участком. Это основополагающий признак недвижимости. Однако критерии прочной связи с землей законодательством не установлены, что, однако, не является основанием для регистрации права собственности в ЕГРН, например, на забор, установленный на заглубленном в землю фундаменте, поскольку забор, в отличие, например, от здания, не имеет самостоятельного хозяйственного назначения.

Признак «прочная связь с землей» позволяет отличать недвижимые объекты от некапитальных строений (сооружений). Для последних характерно отсутствие прочной связи с землей, а конструктивные характеристики позволяют осуществить перемещение или демонтаж объекта и последующую его сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).

Прочная связь с землей предполагает:

• наличие фундамента. Фундамент — это конструктивный элемент, который обеспечивает прочную связь с землей, причем только когда он действительно соответствует этой цели. Так, заглубленный фундамент — это признак объекта недвижимости. Незаглубленный фундамент не позволяет считать строение недвижимостью.
• прочную связь между строением и его фундаментом. Такая связь исключает возможность легко отсоединить строение от фундамента.

Не является препятствием к признанию объекта недвижимостью отсутствие коммуникаций (подведенных систем канализации, тепло- и водоснабжения), если при этом объект прочно связан с землей (например, имеется бетонный фундамент, кирпичные стены и перегородки).

Выделение как воздушных, морских и речных судов, так и помещений вместе с машино-местами в отдельные абзацы п. 1 ст. 130 ГК РФ исключает применение к ним такого признака, как прочная связь с землей. На это прямо указывает п. 38 Постановления N 25, разъясняющий, что природные свойства являются критерием отнесения к недвижимости только зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), а все остальные объекты отнесены к недвижимости в силу прямого указания закона, и поэтому искать их прочную связь с землей нет необходимости.

2. Невозможность перемещения объекта без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта — является оценочным и логически связан с предыдущим. При определении, является ли вещь недвижимой, необходимо установить, будет ли причинен такой вещи и ее несущей конструкции значительный ущерб, если переместить ее в другое место.

3. Создание недвижимости в установленном законом порядке, с соблюдением градостроительных и иных норм и правил. Данный признак недвижимости прямо не указан в Гражданском кодексе РФ, однако его существование продиктовано гражданским, земельным и градостроительным законодательством.

Капитальное строение (здание, сооружение) даже при наличии первых двух признаков не всегда может быть признано недвижимостью. Речь идет о случаях, когда строение возведено с нарушениями. В судебной практике отмечается, что «для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил» (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.12.2015 по делу N 304-ЭС15-11476, А27-18141/2014).

Таким образом, необходимым условием отнесения объекта к недвижимому имуществу как объекту гражданских прав является не только его конструктивная связь с землей, но и юридическая — то, что он был создан именно как недвижимость. В ином случае строение будет являться самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).

В п. 2 статьи 130 ГК РФ сказано, что к движимым вещам относятся вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги. Определения понятия «движимое имущество» закон не содержит.

По общему правилу регистрация прав на движимые вещи не требуется.

Разная материальная и правовая природа движимого и недвижимого имущества часто предопределяет разницу в порядке приобретения, реализации и защиты прав на такое имущество. Об отличиях движимого от недвижимого имущества в правовом регулировании мы писали в статье «Движимое имущество. Понятие, примеры. Отличия движимого имущества от недвижимого».

Раздел II. Право собственности и другие вещные права

Вещные права создают особый гражданско-правовой режим, отличающийся от режима других имущественных прав: обязательственных, а также исключительных и корпоративных. В сравнении с традиционно противопоставляемыми им обязательственными правами режим вещных прав характеризуется «юридической прочностью», обеспеченностью. Она выражается в том, что вещное право заключает в себе известную власть над вещью, не зависящую от смены ее собственника (владельца), тогда как в обязательственном отношении по пользованию чужой вещью власть кредитора распространяется на поведение обязанного лица (должника), а не на его объект (вещь).

Вещное право дает возможность управомоченному лицу удовлетворить свои потребности собственными действиями, тогда как в обязательственных отношениях они удовлетворяются только с помощью действий обязанных лиц. По справедливому замечанию К.П. Победоносцева, «имея власть над вещью, я имею вещь приобретенную, я приобрел саму вещь; имея требование по поводу вещи, я имею только право на приобретение вещи. Первое есть осуществленное право на вещь, второе – осуществимое право на вещь». Поэтому основной способ защиты нарушенного вещного права составляет требование о возврате (передаче) управомоченному лицу самой вещи в натуре, а в обязательственных отношениях ему по общему правилу приходится удовлетвориться лишь компенсацией убытков. Этим определяется необходимость ясного представления об особенностях вещных прав.

Вещные права характеризуются следующими основными чертами.

Во-первых, они устанавливают господство лица над вещью, а не над поведением другого, обязанного лица (что характерно для обязательственных прав). Они юридически оформляют непосредственное отношение лица к вещи, дающее ему возможность использовать данную вещь в своих интересах без участия иных лиц (независимо от совершения ими каких-либо действий). В обязательственных отношениях управомоченное лицо может удовлетворить свой интерес лишь с помощью определенных действий обязанного лица (по передаче имущества, производству работ, оказанию услуг и т.д.).

Во-вторых, юридическую специфику вещного права составляет его абсолютный характер. Ведь оно определяет связи управомоченного лица со всеми другими (третьими) лицами, а не с конкретным обязанным лицом (что характерно для обязательственных прав, являющихся в силу этого относительными по своей юридической природе). Абсолютность вещных прав обусловлена как раз тем, что они закрепляют отношение лица к вещи, а не к другим лицам, исключая для всех них возможность препятствовать управомоченному лицу в использовании вещи либо воздействовать на вещь без его разрешения.

Объектами вещных прав признаются только вещи, причем индивидуально определенные. Объектом обязательственных прав могут быть и вещи, определенные родовыми признаками (обязательство поставить определенное количество однородных товаров), и даже часть вещи (например, при найме части полезной площади нежилого помещения для размещения небольшого киоска, магазина и т.п.). Для вещных прав такая ситуация исключается, ибо названные объекты не могут находиться в чьем-либо конкретном владении и стать предметом хозяйственного господства.

Что же касается «имущества» как возможного объекта права собственности и нахождения в его составе имущественных прав («бестелесных вещей» и т.п.) или обязанностей, то следует иметь в виду условность такой квалификации. «Имущество» составляет единый комплекс лишь для целей оборота, т.е. в обязательственных отношениях (например, при совершении сделок по продаже или аренде предприятия) либо в случаях универсального правопреемства (при прекращении существования одного из субъектов в ситуации реорганизации юридических лиц или наследования после смерти гражданина). Таковым, например, является наследственное имущество (наследство, наследственная масса) в соответствии с ч. 1 ст. 1112 ГК. При непосредственном использовании имущества его собственником (субъектом иного вещного права), т.е. в статике имущественных отношений, сразу же выявляются особенности правового режима отдельных составляющих его объектов.

В этом реализуется традиционный для вещных прав принцип специализации, согласно которому вещное право, в отличие от обязательственного, можно установить только на отдельные, индивидуально определенные вещи, но не на их совокупности. Поэтому с вещно-правовых позиций невозможно объявить объектом права собственности конкретного лица его «имущество в целом», ибо правовой режим конкретных объектов, составляющих имущество («собственность») лица, в действительности различен. В частности, имущественные права не могут и не должны рассматриваться в качестве самостоятельных объектов вещных прав (исключается ситуация появления «права собственности на право»).

Что касается земли и других природных ресурсов, то как таковые они не являются индивидуально определенными вещами и потому не могут являться объектами права собственности в гражданско-правовом смысле. Объектами вещных прав, в том числе права собственности, могут являться лишь отдельные земельные участки, прошедшие кадастровый учет (т.е. юридически индивидуализированные), или участки недр. Вместе с тем правовой режим земли и других природных ресурсов регламентируется нормами публичного (земельного, экологического и природоресурсного) права, которое регулирует их использование и охрану как «основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории» (п. 1 ст. 9 Конституции РФ). Поэтому рассмотрение природных ресурсов как «общенародного достояния» и придание им в этом качестве особого правового режима (нередко предлагаемого в современной отечественной литературе) выходят за рамки гражданского права, ибо такой режим может быть только публично-правовым.

Ограниченные вещные права – права на чужие вещи, то есть вещные права лиц, не являющихся собственниками.

Выделяют следующие виды ограниченных вещных прав:

• Права по использования чужих земельных участков, например, сервитуты, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного бессрочного пользования земельным участком;
• Права по использования чужих жилых помещений;
• Обеспечительные права, например, залог и удержание. Но вещная природа залога оспаривается в современной литературе;
• Права на хозяйствование с имуществом собственника, например, хозяйственно ведение и оперативное управление.

[reklama2]

Правовой режим объектов недвижимого имущества основан на необходимости обеспечения особой устойчивости прав на это имущество и установления специального порядка распоряжения им. Как подчеркивал еще А. Егорова «…общественное, общенациональное значение недвижимости, вследствие чего перед правом стоит бесконечно трудная задача сочетания двух противоположных тенденций»[7]. Ученый говорит о двух тенденциях: учете права собственности на недвижимое имущество и публичных (государственных) интересов.

Указанные тенденции нашли свое законодательное закрепление. Действующее законодательство предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Правовой основой становления института и развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество является основной закон – Конституция РФ, провозгласившая, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч. 2 ст. 8); право частной собственности охраняется законом (ч. 1 ст. 35); каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч. 2 ст. 35).

В развитии положений основного закона РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 131) закрепляет обязательность государственной регистрации: Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами [47].

Наряду с ГК РФ правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество стали неотъемлемой частью ряда кодифицированных законодательных актов: Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ.

Легальное понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним закреплено законодателем в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона «О государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В теории и практике гражданского права неоднократно ставился вопрос о неконституционности положений Гражданского кодека РФ, устанавливающих обязательную государственную регистрацию перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также положений ГК РФ, связывающих государственную регистрацию с действительностью сделки (договора). В последнее время в юридической литературе вновь звучат предложения «полного устранения из закона требования о государственной регистрации сделок с недвижимостью» [42].

По мнению противников государственной регистрации, п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ лишают заинтересованных лиц возможности заключить договор на основе свободного волеизъявления и приобрести права и обязанности по сделке без санкции со стороны органа государственной власти, осуществляющего регистрацию договора, и тем самым необоснованно ограничивают конституционное право каждого на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности (ст. 34, ч. 1, Конституции РФ), а в том случае, если договор не зарегистрирован, лишают сторону в договоре права на судебную защиту (ст. 46, ч. 1, Конституции РФ).

Право собственности в 2020 году

Как уже отмечалось выше, права на имущество, требующие госрегистрации, считаются возникшими, измененными или погашенными с момента совершения таких регистрационных действий (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Однако это только общий принцип, и в некоторых случаях рассматриваемое право возникает вне зависимости от внесения информации о его переходе в ЕГРН.

К таким исключениям относятся ситуации перехода права на имущество (п. 11 постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, далее — ППВС № 10/22):

• к правопреемнику юрлица, когда право возникает с момента окончания реорганизации названного юрлица (данная тема более подробно раскрыта в иных материалах нашего сайта, рекомендуем ознакомиться и с ними, например со статьей Преобразование (реорганизация) АО в ООО (нюансы));
• наследнику после смерти наследодателя, когда право возникает в момент открытия наследства;
• соответствующему члену кооператива (например, строительного, гаражного и т. д.), когда право в отношении имущества, в целях создания которого кооператив организовывался, переходит к такому члену после полной уплаты им своего взноса.

В этом случае данное право может быть признано только по решению судебного органа. При этом в качестве документа — основания для внесения соответствующей записи в ЕГРН будет выступать такой судебный акт (подп. 5 п. 2 ст. 14 закона № 218). С момента фиксации соответствующей информации в ЕГРН право считается существующим.

Важно! Даже когда право собственности на объект недвижимости прошло процедуру госрегистрации в соответствии с законным регламентом, однако такой объект обладает характеристиками, присущими самовольной постройке, вероятность удовлетворения судебным органом требований о его уничтожении согласно предписаниям ст. 222 ГК РФ не исключена (п. 23 ППВС № 10/22, п. 5 ИП президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143, далее — ИП № 143).

Суд должен удовлетворить требования о признании рассматриваемого в статье права на объект недвижимости, если установлен только 1 признак такого объекта как самовольно построенного, выражающийся в отсутствии документации, разрешающей строительство или ввод в эксплуатацию, хотя создавшим такую самовольную постройку субъектом были приняты все меры по ее оформлению (абз. 3 п. 26 ППВС № 10/22). Однако если лицо таких мер не принимало, у суда не будет оснований признавать его право собственности (п. 9 ИП № 143).

Данное право также не будет признано судебным органом, если такая постройка создает угрозу жизни и здоровью людей (п. 13 ИП № 143).

По данному основанию могут быть признаны собственниками недвижимости лица (как граждане, так и организации), которые в течение непрерывного срока не менее 15 лет добросовестно и открыто владеют этим имуществом как своей собственностью (п. 1 ст. 234 ГК РФ).

Правоприменитель расшифровывает перечисленные критерии (п. 15 ППВС № 10/22):

• Добросовестность владения подразумевает, что субъект, получая имущество во владение, не обладал информацией о том, что у него нет оснований для получения права собственности на данное имущество (например, такой владелец предполагает, что предыдущий собственник от данного имущества отказался). Закон не запрещает приобретение права собственности по данному основанию, если такое владение началось и по соглашению сторон о дальнейшей передаче права в рамках сделки, хотя эта передача так и не состоялась (например, решение Феодосийского горсуда Респ. Крым от 27.10.2016 по делу № 2-2996/2016).
• Открытость предполагает, что лицо не утаивает факт пребывания объекта недвижимость в его владении.
• Непрерывность владения означает, что в течение всего установленного законом срока лицо не прекращало своих действий по реализации прав владельца. В т. ч. такие обстоятельства, как временное выбытие имущества из владения вопреки закону, его передача во временное владение другому субъекту (например, по договору аренды), не прерывают течение данного срока.
• Владеть имуществом как своим собственным означает владеть им не по условиям договора.

В силу приобретательной давности при соблюдении необходимых по закону условий может признаваться право собственности и в отношении самовольной постройки (п. 12 ИП № 143).

Право собственности входит в перечень вещных прав, а другие вещные права лишь производны от права собственности (являются результатом конститутивного правопреемства).Вещное право является абсолютным правом, то есть не нужно обращаться к третьим лицам для реализаций своих правомочий, в отличие от обязательственного права, которое является относительным. Вещные права имеют объектами индивидуально-определенные вещи. Вещные права (как правило) бессрочны, а также нарушение вещных прав требует преимущественного удовлетворения перед обязательственными.

Похожие записи:

• Способность к составлению завещания
• Как отказаться от наследования по завещанию
• Могут ли осудить несовершеннолетнего по ст. 228